文/盈盈
作者：节点财经
3月初，越秀地产股价涨至12.68港元，创造新纪录。持续上涨的支撑点是公司经营数据良好。
3月21日晚，越秀地产正式公布了2022年财报：2022年，越秀地产营业收入达到724.2亿元，突破700亿关口。同期，公司累计合同销售金额约为1250.3亿元，完成了1235亿元的年度合同销售目标。
本次财报的亮点是，越秀地产为国内前三十家房企中唯一一家业绩正增长的企业。财报发布后，今日公司股价上涨4.26%。
越秀地产方面提到，业绩逆势增长是依托财务稳健、融资成本低、多元纳储等优势。去年，该公司的平均借贷成本低于4.2%，且“三道红线”指标为“绿档”状态。深层次看，越秀地产的控股股东和第二大股东均为国资背景，在地产行业低迷环境下，国资背景房企的抗压能力更强。
然而，越秀地产也有隐忧。
一方面，越秀地产在大量拿地后，总负债规模从2019年的1795亿元增长至2022年2616亿元，四年涨了821亿元负债。另外，近四年越秀地产的资产负债率维持在75%以上，同行龙湖集团的资产负债率已降至70.36%。后续，投资者需关注越秀地产的债务压力。
另一方面，越秀地产在营收不断增长的风光下，利润增长出现乏力现象。
自2020年净利润规模达到42.48亿元后，至今未超越前值。2022年，越秀地产的归母净利润为39.53亿元，同比增长10.15%。2021年，该公司的归母净利润为35.89亿元，同比下降15.51%。
在净利润增长乏力背景下，越秀地产的盈利指标连续四年走弱，外界猜测与地产行业过渡至制造业大趋势有关系。
2019年-2022年，越秀地产的毛利率从34.21%一路下滑至20.45%；同一时期，公司的净利率从12.34%一路下滑至8.48%。
还有分析指出，自持物业回报率的下降是导致越秀地产近年不增利的另一因素。2016年、2017年，越秀地产相继成立越秀商投公司、城市更新集团，自持物业的开展形式是以越秀房托为主要平台。从数据看，越秀房托的经营成绩不理想，去年净利润亏损逾5亿元。
截至发文，越秀地产股价为11.76港元，市值为364.1亿港元。
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